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对联

海南楼市大变局告别期房销售制度

用“没有最严只有更严”来形容海南这两年的楼市调控政策再精准不过了。

日前,海南省对外宣布一句听起来云淡风轻的“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”,宣告了这项兴起于1994年的商品房销售制度被打破了。

预售制度下房企开工建设一般6个月可达到销售条件,交房一般是3年。现房制度等于给房地产市场直接按下了“刹车键”。

2019年,以中国金茂、招商蛇口(001979,股吧)(001979.SZ)、中粮集团、中国交建(601800,股吧)(601800.SH)、中国国旅(601888,股吧)(601888.SH)等为代表的央企是海南省土拍市场最活跃的军团。央企集团军均有不同程度涉足海南省科技园、创意园区、免税店等商服用地、产业用地的打造。相较之下,中小民营房企显得沉闷得多。

据县政府透露,发现球磨村球磨川支流附近被淹的特别养老院“千寿园”的14人、津奈木町的1人处于心肺停止状态。下落不明者为芦北町6人、津奈木町2人、人吉市1人。芦北町另有1人生命垂危。

从2018年4月,《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》提出海南要建设国内第12个自由贸易试验区和中国特色自由贸易港,海南便确定了国内最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动。在土地总量恒定前提下,海南要大力发展产业,只能充分利用存量土地。

交通客流超预期,景区控人流

全国人民代表大会每届任期五年,每年举行一次会议。如果全国人民代表大会常务委员会认为必要,或者有五分之一以上的全国人民代表大会代表提议,可以临时召集全国人民代表大会会议。

这意味着海南成了国内首个宣布全域推行现房销售制度的省份。

在经济下行压力较大且产业基础比较薄弱的现实面前,海南敢于“去地产化”赖以顶层政策支持。

言及2018年前后的这轮楼市调控,海南省省长沈晓明在多个场合表示:海南房地产的销售对象,已经由岛外居民为主,转变为岛内居民和引进人才为主。

2019年,海南省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价稳定在每平方米1.5万元左右。2018年,房地产总投资、销售面积、销售额等多项地产开发核心指标均录得两位数下降。

“至少三分之一的海南房地产从业人员,都在2018年离开了海南,大多被调往邻近的粤港澳大湾区、广西、云南;不少房企直接将旅游地产业务的重点布局区域转移至同处南方滨海区域且旅游资源丰富的广西、云南。”一家龙头房企高管告诉第一财经记者,自全域限购以来,房企对海南楼市,尤其是住宅楼市的投资基本持战略收缩的态度。

海南是不少地产商布局旅游地产业务的重镇。

上海“五五购物节”也带动了诸多旅游和商业消费。根据上海大数据联合创新实验室(旅游)大数据监测,“五一”期间本市旅游接待总人数707万人次,拉动消费95亿元。“五一”期间,上海已开放的130家主要景区点累计接待游客285万人次,同比恢复40.7%。上海市332家乡村民宿(含农家乐)平均出租率为81%。假日期间,激发文旅消费新潜力,业者以“五五购物节”契机,积极整合景区、酒店、餐厅、旅行社、OTA、购物中心等文旅资源,提振文旅消费潜力。

“预售制利好购房者话语权,长远看取消是必然趋势,但是最好的时机,应该是房价处于上涨周期的节点,就目前房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期基本结束,过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。”王路坦言,短期内国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。

气象厅4日清晨首次向熊本县和鹿儿岛县(除奄美以外)发布了大雨特别警报。两县共计11个市町村发出避难指示。

相较之下,调控前的2017年,海南省房地产开发投资/固定资产投资占比高达49.7%,领跑全国。

由于仍处于疫情防控的特殊时期,自驾去住酒店,减少与陌生人的接触,成为越来越多游客出游的选择。而各大度假目的地的酒店也推出一系列措施让游客“安心入住”。

同程旅行的住宿大数据显示,“五一”期间,以成都、上海、广州、北京、深圳、杭州、苏州等城市的住宿需求量最大。由于疫情期间住宿供需结构的变化,今年“五一”期间全国各类住宿设施的平均房价约为405元/间夜,比去年同期上涨约42%。

深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆表示,对于资金撬动能力有限的小地产开发商或者寄望打着立足建设海南自由贸易港的名号,以行炒作楼盘之实的投机主义者来说,分羹海南楼市难度系数越来越大。

海南省近两三年持续进行楼市调控,且部分政策的严厉程度引领全国。

近一个月来,无锡、西安、衡阳、东莞、山东等多省市出台涉土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等纾解房企资金压力。海南是时下国内唯一一个反向升级调控楼市的省份。

头顶国际旅游岛、自由贸易区、国内首个自由贸易港等数个国家政策光环的海南省,是不少地产开发商打造旅游地产项目的不二之选,动辄超千亿元巨量资金押注于此。这轮取消现房销售制度直接将楼市调控的目标精准聚焦到了开发商。

周边游热度高,安全第一

与住宅楼市行情稳中下行并遭遇政策围追堵截相反的是海南产业地产的升温。

京东大数据显示,“五一”小长假期间,线上消费成交额比2019年同期增长45%。农货、国货成为主要的消费亮点,“五一”期间,国产商品的成交额同比增长了52%。国产的生鲜产品十分丰富,农产品触网,利用信息经济快速地将地方市场转化为全国市场,成交额同比增长了148%。此外,国产的家电、农资园艺、清洁用品及厨具的成交额同比增长较高。

疫情也为今年的“五一”旅游消费带来了很多特殊的元素,例如文旅消费券以及各路“大咖”的旅游直播等等,为活跃假日旅游消费注入了活力,为地方旅游市场提升了人气。

3月7日晚,海南省召开新闻发布会,除了宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常驻居民家庭,停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”外,最大的政策亮点莫过于“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”。

2018年,海南实施“全域限购”之后,地产开发商在海南业务或多或少受到影响。中国恒大、碧桂园(02007.HK)等不少房企当年在海南的成交额腰斩。不少房企为对冲全域限购“黑天鹅”,纷纷调整旅游地产业务重心至云南、广西。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃称,此举是为了遏制投机炒房,防止居民占用过多社会公共资源,从而“为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。

驴妈妈数据显示,今年“五一”假期期间,上海、杭州、苏州、北京、南京、天津、广州、青岛、成都、无锡等城市居民出游热情最高。在出游范围上,有三成游客选择不出城的本地游,四成选择本省游。

对于海南此番首破国内房屋现售制先河,国内其他城市是否会跟进,业内持谨慎态度。

“‘全域限购’政策出台后,在海南区域投资的房企整体销售业绩同比下降40%左右。价格走势方面,海口、三亚等为代表的海南城市,楼市价格稳中有降。”中国指数研究院海南区域负责人士在接受第一财经记者采访之际坦言,“史上最严限购令”政策对海南楼市“降温”作用显著。

交通运输部统计数据显示,4月30日至5月3日全国铁路累计发送旅客2289.4万人次,日均发送旅客572.35万人次,全国民航累计发送旅客252.53万人次,日均发送旅客63.13万人次,道路累计发送旅客6733万人次,日均发送1683.25万人次,水运累计发送旅客286.93万人次,日均71.73万人次。

由于部分旅游景区限流及跨省跟团游暂未开放等原因,今年“五一”假期的旅游消费主要以周边游为主,各个细分市场呈现出“百花齐放”的热闹景象。

按收入来源分,一季度,全国居民人均工资性收入4896元,增长1.2%,占可支配收入的比重为57.2%;人均经营净收入1376元,下降7.3%,占可支配收入的比重为16.1%;人均财产净收入741元,增长2.7%,占可支配收入的比重为8.7%;人均转移净收入1548元,增长6.8%,占可支配收入的比重为18.1%。

一季度,全国居民人均可支配收入中位数7109元,下降0.7%,中位数是平均数的83.0%。其中,城镇居民人均可支配收入中位数10034元,与上年持平,中位数是平均数的85.8%;农村居民人均可支配收入中位数3625元,下降1.0%,中位数是平均数的78.1%。

全国人民代表大会会议由全国人民代表大会常务委员会召集。全国人民代表大会举行会议时,选举主席团主持会议。

“在自贸港顶层政策驱动下,海南还处在搭建产业结构前期,央企一方面资金实力更雄厚,另一方面也能更好地服从海南发展第三产业的需要。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路向第一财经记者表示,央企集团军打头引导自贸港产业结构搭建接下来会是个趋势。

今年五一期间,根据《关于做好旅游景区疫情防控和安全有序开放工作通知》要求,疫情防控期间,旅游景区只开放室外区域,接待游客量不得超过核定最大承载量的30%。同时,旅游景区要建立完善预约制度,推行分时段游览预约,引导游客间隔入园、错峰旅游,严格限制现场领票、购票游客数量,做好游客信息登记工作。

类似的还有中国恒大(03333.HK)的儋州海花岛、融创中国(01918.HK)的万宁日月湾等数个龙头地产商投资金额达数千亿元的知名旅游地产项目均落址海南。

根据携程和同程等统计,各类户外历史遗迹、山岳、野生动物园、古镇及各类生态度假区成为居民周边休闲度假的热门选择,客流量集中在5月1日和5月2日两天,客流量分别占整个假期客流总量的32.5%和33.5%。各类农家乐、开放性文旅综合体、度假区等深受本地自驾游爱好者欢迎,一些自驾营地、房车营地也迎来了疫情期间的首个接待旺季。

2018年3月30日,海南发布“全国最严”的楼市调控政策——海南本省户籍居民家庭,在海南省范围内只能购买1套住房;而且首付不低于七成;在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

业内人士认为,这也是为了更好规避资金借着建设海南自贸港的名义再度流入房地产,重蹈海南楼市泡沫覆辙,意在引导资金更好流入实体经济。同时,现房销售制度对于偏好高周转、高负债的房企来说提出了更大的资金链挑战。未来,中小房企或者楼市投机分子想再度掘金海南楼市的难度系数也越来越高。

随后,海南产业架构方向也愈趋明晰。海南发展自贸港不是效仿珠三角,走“港口经济+制造业”的路子,而是转向打造旅游业、高新技术产业、现代服务业为代表的第三产业。

号称“中国第一盘”的雅居乐(03383.HK)清水湾项目便位于海南三亚,其单盘销售额一度贡献雅居乐年度销售金额的20%左右。

现房销售制度一方面将增加开发商的资金压力,另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售,房企通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节就被切断了。对地产商而言,建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补,且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售,项目周转率将被迫下降。

对于购房者来说,与开发商的合同纠纷、质量投诉、减配降标、延期交房、虚假承诺、违规销售等维权纷扰也有望减少,利好楼市规范化、透明化、健康化。海南楼市大跃进时期相伴出现的烂尾楼等房企资金链断裂情况也有望得到缓解。

今年“五一”假期全国各地的民宿需求复苏趋势明显,尤其是本地需求增长显著。受疫情影响,居民大多选择本地休闲度假,风格多样的民宿成为很多人的最爱。

根据同程旅行的假期盘点,“五一”期间全国交通出行客流量超预期,日均客流量创下了自今年春节黄金周以来的最高纪录,尤其以水路客运的复苏最为有力,4月30日至5月3日的累计旅客发送量已经达到了去年同期的75.3%。假期出行客流结构主要以探亲和旅游客流为主。

由于现房销售制度主要适用于新出让土地,中原地产首席分析师张大伟也表示,房企手中大多储备有1~2年存量土地、在建工程,政策当前尚不会对海南楼市产生明显影响,后续会逐步显现调控效果。

以土拍市场为例,海南2019年土地出让金额录得近年新高,突破300亿元。但其中,市场化住宅用地成交量少,主要以棚改回迁房用地为主,商服类用地成为市场主流。在三亚等部分城市2019年一度出现房企拿着巨量资金也没有纯住宅用地出售的情况,顶多是类似于自持性租赁住房、科技城配套等少量居住用地在售。海南省破除“房地产一业独大”的决心由此可窥一斑。

继2018年楼市调控聚焦于促进房产所售群体转变之后,海南省推行现房预售制也意味着调控对象精准锁定至地产开发商。

全国人大,一般指中华人民共和国全国人民代表大会。

中华人民共和国全国人民代表大会是最高国家权力机关,它的常设机关是全国人民代表大会常务委员会。全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会由省、自治区、直辖市、特别行政区和军队选出的代表组成,各少数民族都应当有适当名额的代表。

驴妈妈旅游网董事长王小松表示,国内疫情控制稳定,促进了人们的出游热情和需求,让“五一”假期成为疫情以来的一个旅游高峰。当然,安全依然是人们外出旅游关心和关注的首要问题。所以大多人还是选择以本地游、本省游、周边游为主。

今年“五一”假期到来前,同程集团创始人、董事长吴志祥的“非凡园区YE”直播带货首秀一共发出了3000万消费券,为苏州工业园区等目的地的“五一”旅游消费实力“带货”。百联集团等也在购物中心内进行了直播带货活动。

一季度,全国居民人均食品烟酒消费支出1708元,增长2.1%,占人均消费支出的比重为33.6%;人均衣着消费支出369元,下降17.8%,占人均消费支出的比重为7.3%;人均居住消费支出1238元,增长2.1%,占人均消费支出的比重为24.4%;人均生活用品及服务消费支出283元,下降11.4%,占人均消费支出的比重为5.6%;人均交通通信消费支出605元,下降17.0%,占人均消费支出的比重为11.9%;人均教育文化娱乐消费支出350元,下降36.1%,占人均消费支出的比重为6.9%;人均医疗保健消费支出417元,下降10.2%,占人均消费支出的比重为8.2%;人均其他用品及服务消费支出112元,下降22.2%,占人均消费支出的比重为2.2%。

居民消费支出情况为,一季度,全国居民人均消费支出5082元,比上年同期名义下降8.2%,扣除价格因素,实际下降12.5%。其中,城镇居民人均消费支出6478元,下降9.5%,扣除价格因素,实际下降13.5%;农村居民人均消费支出3334元,下降5.4%,扣除价格因素,实际下降10.7%。

球磨川自上游至下游泛滥,道路中断,大范围浸水。

来自文化和旅游部的统计数据显示,今年“五一”假期前四天(5月1至4日),全国接待国内游客总人数1.04亿人次,实现国内旅游收入约432.3亿元。以出游人次计,今年“五一”的旅游消费规模已经达到了去年同期的近60%。

2018年4月22日,海南楼市调控再度加码,对商品住宅“全域限购”,严格限制外省户籍人士购房。楼市调控政策所涉人群也由海南省内扩围至省外。

“史上最严限购令”发布后,海南省房地产市场的调控效果可谓立竿见影。